​Sinds de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen (Wkb) op 1 januari 2024 in werking trad, staat de aansprakelijkheid van de aannemer na oplevering nadrukkelijker op de agenda. De wet vergroot niet alleen het belang van aantoonbare bouwkwaliteit, maar dwingt partijen ook beter na te denken over inspectie, dossieropbouw en communicatie.
Oplevering als scharnierpunt
Oplevering blijft het juridische kantelpunt van de aanneming. Op grond van artikel 7:758 BW wordt het werk als aanvaard beschouwd wanneer de opdrachtgever het na opname accepteert, al dan niet met voorbehouden. Daarmee gaat in beginsel het risico over en is de aannemer niet meer aansprakelijk voor gebreken die de opdrachtgever bij oplevering redelijkerwijs had moeten ontdekken. Zichtbare scheuren, ondeugdelijk afwerkingswerk of afwijkingen die bij een zorgvuldige inspectie kenbaar waren, moeten dus in het opleveringsrapport worden opgenomen.
De norm is contextafhankelijk: van een professionele opdrachtgever met technisch adviseur mag meer onderzoek worden verwacht dan van een particuliere opdrachtgever. Een vluchtige rondgang biedt echter geen vrijbrief aan de aannemer wanneer informatie ontbreekt, een gebrek moeilijk toegankelijk is of hij zelf een onjuiste geruststelling heeft gegeven.
De Wkb en verborgen gebreken
De Wkb versterkt de positie van de opdrachtgever bij verborgen gebreken. Voor bouwwerken die onder het nieuwe stelsel vallen, blijft de aannemer na oplevering aansprakelijk voor gebreken die niet bij oplevering zijn ontdekt, tenzij deze hem niet zijn toe te rekenen. De wettelijke verschuiving maakt het voor aannemers belangrijker om te kunnen aantonen dat het werk volgens overeenkomst en regelgeving is uitgevoerd.
De onafhankelijke kwaliteitsborger speelt daarbij een relevante, maar begrensde rol. Deze controleert of het gerechtvaardigd is dat het bouwwerk aan de technische bouwregels voldoet en werkt met een borgingsplan en dossier. Een verklaring van de kwaliteitsborger is geen garantie voor een foutloos bouwwerk en neemt de contractuele verantwoordelijkheid van de aannemer niet over. Wel kan het dossier later zwaar wegen bij de bewijsvoering over oorzaak, kenbaarheid en herstel.
Praktische aandachtspunten
Na ontdekking van een mogelijk verborgen gebrek begint voor de opdrachtgever de klachtplicht van art. 6:89 BW te lopen. Niet ieder technisch signaal vereist onmiddellijk een definitief oordeel, maar te lang wachten met melden kan rechten kosten. Een schriftelijke, voorlopige melding met een concrete omschrijving van het gebrek, foto’s, meetgegevens en een voorbehoud van rechten is daarom verstandig.
Ook moet de aannemer doorgaans een redelijke gelegenheid krijgen om te inspecteren en te herstellen. Het opleveringsrapport, correspondentie en het kwaliteitsdossier vormen samen de kern van het bewijsdossier.
Lees ook: ‘Wet Kwaliteitsborging voor het Bouwen (Wkb), een hel voor de aannemerij?’
Bij professionele contracten verdienen bovendien de UAV 2012 aandacht: de onderhoudstermijn, aansprakelijkheidsbeperkingen en afwijkingen in bestek of overeenkomst kunnen de wettelijke uitgangspunten nader inkleuren.
Vragen?
Heeft u vragen over een oplevering of verborgen gebrek? Neem dan contact op met Adelmeijer Hoyng Advocaten via info@ahadvocaten.eu of 043 - 350 62 00. Wij denken graag met u mee.