Veel verhuurders in de vrije sector hanteren een huurprijswijzigingsbeding dat naast een CPI-indexering een jaarlijkse opslag van maximaal 3% kent. De Hoge Raad oordeelde op 29 november 2024 (ECLI:NL:HR:2024:1780) dat een dergelijk opslagbeding ‘in beginsel’ niet oneerlijk is. De lagere rechtspraak laat inmiddels zien dat dit voorbehoud groot genoeg is om in concrete zaken toch roet in het eten te gooien.
De uitspraak van de Hoge Raad in een notendop
De Hoge Raad beantwoordde in november 2024 prejudiciële vragen over huurprijswijzigingsbedingen in de geliberaliseerde sector. De kernregel is dat het indexatiebeding — doorgaans gebaseerd op de consumentenprijsindex (CPI) — en het opslagbeding afzonderlijk moeten worden beoordeeld op oneerlijkheid in de zin van Richtlijn 93/13/EEG.
Een opslag van maximaal 3% is volgens de Hoge Raad ‘in beginsel’ niet oneerlijk. Het percentage is voorzienbaar en kan een legitiem doel dienen: het compenseren van kostenstijgingen die boven de inflatie uitgaan en het in lijn houden van de huurprijs met de waardeontwikkeling van de woning. Ook weegt mee dat de huurder de huurovereenkomst kan opzeggen. Tegelijkertijd benadrukte de Hoge Raad dat het in individuele gevallen anders kan liggen door bijkomende omstandigheden.
Wordt het opslagbeding oneerlijk bevonden, dan moet het buiten toepassing blijven. Huurverhogingen die daarop zijn gebaseerd, kunnen dan zowel voor de toekomst als voor het verleden vervallen. Reeds betaalde verhogingen kunnen onverschuldigd zijn betaald in de zin van artikel 6:203 BW. De rechter moet dit in een passende procedure ambtshalve toetsen, maar mag niet zelfstandig tot verrekening overgaan.
Wat doet de lagere rechtspraak?
Het gerechtshof Amsterdam oordeelde op 10 maart 2026 (ECLI:NL:GHAMS:2026:619) dat een opslagbeding van 3% wél oneerlijk kan zijn. De kantonrechter van de Rechtbank Gelderland volgt die lijn in het tussenvonnis van 20 mei 2026 (ECLI:NL:RBGEL:2026:6107).
De redenering is in de kern tweeledig. Ten eerste is het beding volgens de kantonrechter onvoldoende transparant. Een redelijk geïnformeerde en oplettende consument kan de financiële gevolgen op de middellange en lange termijn niet goed inschatten. Een jaarlijkse opslag van 3% boven op de CPI leidt immers tot een aanzienlijke samengestelde stijging van de huurprijs.
Ten tweede geeft het beding de verhuurder de mogelijkheid de huurprijs eenzijdig te verhogen zonder dat daarvoor een concrete reden hoeft te worden gegeven. Dat sluit aan bij de indicatieve lijst van bedingen die als oneerlijk kunnen worden aangemerkt. De formele mogelijkheid voor de huurder om op te zeggen, biedt volgens de kantonrechter onvoldoende tegenwicht. Door de krapte op de woningmarkt is die mogelijkheid in de praktijk vaak beperkt.
De praktische gevolgen voor verhuurders
Als het opslagbeding oneerlijk wordt bevonden, vervallen alle huurverhogingen die daarop zijn gebaseerd (ook die uit het verleden). Alleen verhogingen die uitsluitend op het geldige CPI-beding berusten, blijven in stand. De gevolgen kunnen daardoor aanzienlijk zijn.
De rechter kan dit bovendien ambtshalve vaststellen wanneer hij een vordering tot betaling van een huurachterstand beoordeelt. Daarvoor is geen afzonderlijke procedure van de huurder nodig. In de Gelderse zaak bedroeg de aanvangshuur vanaf 2018 € 835 per maand en was de huur inmiddels opgelopen tot € 1.112,92. Bij het wegvallen van de opslag moet de verhuurder opnieuw berekenen welke huur verschuldigd was. Het is dan zelfs mogelijk dat een gestelde huurachterstand geheel of gedeeltelijk verdwijnt.
Daar komt bij dat ook andere bedingen uit de algemene bepalingen ambtshalve kunnen worden getoetst. In dit vonnis werden een rentebeding van 1% per maand en een incassokostenbeding van 15% zonder maximum als oneerlijk aangemerkt. De gevorderde rente en buitengerechtelijke incassokosten konden daardoor niet worden toegewezen.
Wat betekent dit voor uw huurovereenkomsten?
Verhuurders doen er goed aan hun standaardhuurovereenkomsten en algemene bepalingen opnieuw te controleren. Kijk niet alleen naar het percentage van de opslag, maar ook naar de formulering, de transparantie en de verhouding tot de wettelijke regeling. Een heldere toelichting op de grondslag van de opslag — bijvoorbeeld welke kostenstijgingen worden gecompenseerd — kan bijdragen aan de begrijpelijkheid, maar biedt geen garantie dat het beding standhoudt.
Houd daarnaast rekening met het risico van ambtshalve toetsing in incassoprocedures en procedures over huurachterstanden. Zorg voor een administratie waarmee CPI-verhogingen en eventuele opslag afzonderlijk kunnen worden berekend. Daarmee kan snel worden vastgesteld welk bedrag resteert als een opslagbeding buiten toepassing moet blijven.
Het laatste woord is nog niet gesproken. De rechtspraak is volop in ontwikkeling en nieuwe prejudiciële vragen zijn te verwachten, onder meer over de gevolgen en de verjaring van terugvorderingen. De uitkomst zal dus mede afhangen van de verdere lijn van de Hoge Raad en het Hof van Justitie van de Europese Unie.
De Hoge Raad heeft richting gegeven, maar de praktijk laat zien dat die duidelijkheid relatief is. Verhuurders in de geliberaliseerde sector doen er verstandig aan hun standaardcontracten kritisch tegen het licht te houden voordat het opslagbeding in een procedure onderwerp van debat wordt.
Heeft u hier vragen over? Neem dan contact op met Adelmeijer Hoyng Advocaten via info@ahadvocaten.eu of 043 - 350 62 00. Wij denken graag met u mee.