Verhuurders van woonruimte vroegen zich de afgelopen tijd af of zij het in de huurovereenkomst opgenomen huurprijswijzigingsbeding konden blijven toepassen. Met name het beding waarin naast een jaarlijkse inflatiecorrectie ook een extra opslag van 3% is afgesproken, was onderwerp van discussie. Is zo’n opslag wel eerlijk tegenover huurders? Op 29 november 2024 gaf de Hoge Raad duidelijkheid over deze kwestie. Goed nieuws voor verhuurders: zo'n beding wordt door de Hoge Raad in principe niet als oneerlijk gezien. In dit artikel leggen we uit wat de achtergrond van de uitspraak is en waarom de uitspraak belangrijk is voor verhuurders.
Achtergrond: huurprijswijzigingsbeding oneerlijk?
Veel huurovereenkomsten voor woningen in de vrije sector bevatten een huurprijswijzigingsbeding. Dit beding regelt dat de huurprijs jaarlijks verhoogd mag worden met het percentage van de consumentenprijsindex (CPI), aangevuld met een extra opslagpercentage van 1%, 3% of zelfs 5%. Verhuurders pasten deze bepalingen jarenlang op grote schaal zonder problemen toe. Totdat een Amsterdamse kantonrechter oordeelde dat dergelijke bedingen op grond van een Europese Richtlijn (93/13) oneerlijk zijn. Omdat oneerlijke bedingen nietig zijn, betekent dit dat dergelijke bedingen juridisch gezien nooit hebben bestaan en huurverhogingen vanaf het begin van de huurovereenkomst onverschuldigd zijn betaald.
Deze uitspraak, en ook latere uitspraken in dezelfde lijn zorgden voor grote onzekerheid onder verhuurders. Om meer duidelijkheid te creëren stelde de rechtbank Amsterdam op 11 januari 2024 zogenoemde ‘prejudiciële vragen’ aan de Hoge Raad. De antwoorden van de Hoge Raad op deze vragen zouden meer duidelijkheid moeten geven.
De vragen aan de Hoge Raad
Om richting te geven aan de praktijk, legde de rechtbank Amsterdam de volgende prejudiciële vragen voor aan de Hoge Raad:
- Moet een huurprijswijzigingsbeding met zowel een indexatie- als een opslagcomponent, worden gezien als één geheel of als twee afzonderlijk te toetsen bedingen?
- Is een opslagbeding van maximaal 3% in algemene zin een oneerlijk beding?
- Wat zijn de juridische gevolgen als een opslagbeding als oneerlijk wordt aangemerkt?
- Wat mag en moet de rechter doen als sprake is van een oneerlijk beding? Ook als de huurder hier zelf geen beroep op doet?
Het oordeel van de Hoge Raad
Splitsing van indexatie- en opslagbeding
In de uitspraak van 29 november 2024 overweegt de De Hoge Raad als antwoord op vraag 1 dat het indexatiebeding en het opslagbeding van elkaar moeten worden onderscheiden, omdat zij verschillende functies hebben:
-
Het indexatiebeding is bedoeld als compensatie voor de inflatie.
-
Het opslagbeding is bedoeld om de huurprijs in de pas te laten lopen met kostenstijgingen en met de waardestijging van de woning.
Oneerlijkheid van het ene beding brengt daarom niet automatisch oneerlijkheid van het andere beding met zich mee.
Opslagbeding van maximaal 3% niet oneerlijk
Daarnaast heeft de Hoge Raad in antwoord op vraag 2 overwogen dat een opslagbeding dat voorziet in een opslag van maximaal 3% in het algemeen niet oneerlijk is. De Hoge Raad komt tot dit oordeel, omdat een huurovereenkomst een langlopende overeenkomst is die de verhuurder slechts op beperkte gronden kan beëindigen. De verhuurder heeft daarom een gerechtvaardigd belang om de huurprijs jaarlijks aan te kunnen passen in verband met inflatie, kostenstijgingen en waardeontwikkeling van de woning.
De rol van de rechter
In individuele gevallen kan een opslagbeding van 3% wel oneerlijk zijn. Dit is afhankelijk van de bijkomende omstandigheden die zich hebben voorgedaan ten tijde van het sluiten van de huurovereenkomst. Voor die gevallen heeft de Hoge Raad in antwoord op vraag 3 en 4 enkele beslissingen gegeven, te weten:
-
Beoordeelt de rechter in een concreet geval een opslagbeding als oneerlijk beoordeelt? Dan moet hij verhogingen van de huurprijs - die zijn gebaseerd op het oneerlijke opslagbeding - buiten beschouwing laten. De rechter moet op het toe te wijzen bedrag van de achterstallige huurtermijnen dan een aftrek toepassen ter hoogte van de op basis van het oneerlijke beding doorgevoerde huurprijsverhogingen.
-
Als de huurder in het verleden op basis van een oneerlijk opslagbeding doorgevoerde huurverhogingen heeft betaald, zijn deze onverschuldigd betaald. Dit betekent dat de huurder in beginsel kan terugvorderen wat daardoor te veel is betaald. De rechter mag niet uit zichzelf overgaan tot verrekening van de huurachterstand van de huurder. Dit mag alleen als de huurder zelf een beroep doet op die verrekening.
-
Wil de verhuurder de huurovereenkomst beëindigen en het gehuurde ontruimen wegens achterstallige huurbetaling? Dan moet de rechter als er huurprijsverhogingen zijn toegepast op grond van een oneerlijk beding, wel zelf onderzoeken of het niet betalen door de huurder ernstig genoeg is voor beëindiging van de huurovereenkomst. Daarbij kan relevant zijn dat de huurder in het verleden op grond van het oneerlijke beding te veel huur heeft betaald.
Conclusie
Met deze uitspraak heeft de Hoge Raad een belangrijke knoop doorgehakt. Een huurprijswijzigingsbeding waarin sprake is van indexatie én een opslag tot 3% mag in principe worden opgenomen in huurovereenkomsten voor woonruimte in de vrije sector.
Toch blijft het belangrijk om de formulering van het opslagbeding helder en transparant te houden, en rekening te houden met de omstandigheden waarin de overeenkomst wordt gesloten. Zo verkleint u de kans op discussie en procedures.
Wilt u weten of uw huurovereenkomsten voldoen aan de huidige normen? Of loopt u als verhuurder tegen een huurgeschil aan? Neem dan contact op met Adelmeijer Hoyng Advocaten via info@ahadvocaten.eu of 043 - 350 62 00. De specialisten van Adelmeijer Hoyng denken graag met u mee.