De Hoge Raad geeft duidelijkheid over de huurkorting als gevolg van de coronamaatregelen.
Coronacrisis is een onvoorziene omstandigheid
Afgelopen vrijdag (24 december 2021) heeft de Hoge Raad bevestigd dat huurders inderdaad recht hebben op huurkorting. De Hoge Raad kwalificeert de coronacrisis als een onvoorziene omstandigheid waarmee verhuurder en huurder geen rekening hebben gehouden bij huurovereenkomsten die zijn gesloten vóór 15 maart 2020 (ingangsdatum van de eerste overheidsmaatregelen in verband met corona). Als sprake is van een onvoorziene omstandigheid kan de rechter de huurovereenkomst aanpassen door de huurprijs te verminderen.
Voor huurovereenkomsten die ná 15 maart 2020 zijn afgesloten, moet per geval worden beoordeeld of sprake is van een onvoorziene omstandigheid.
Hoe moet de huurkorting worden berekend?
Uitganspunt is dat de Hoge Raad van mening is dat een onvoorziene omstandigheid als de coronacrisis niet in de risicosfeer van de huurder valt noch in die van de verhuurder. Dus moet het veroorzaakte nadeel in beginsel gelijk over de verhuurder en de huurder worden verdeeld. Daarbij moet wel rekening worden gehouden met de financiële steun die de huurder in de vorm van de Tegemoetkoming Vaste Lasten (TVL) heeft ontvangen.
Voor de berekening sluit de Hoge Raad aan bij de in de lagere rechtspraak gehanteerde zogenaamde ''vastelastenmethode''. Deze kent een viertal stappen:
- De overeengekomen huurprijs wordt uitgedrukt in een percentage van het totaalbedrag aan vaste lasten.
- Het met dat percentage overeenstemmende deel van de TVL waarop de huurder aanspraak kan maken, wordt afgetrokken van het bedrag van de overeengekomen huurprijs.
- De procentuele omzetvermindering wordt vastgesteld door de omzet in de periode waarover de huurprijsvermindering berekend wordt (hierna: de lagere omzet) te vergelijken met de omzet in een vergelijkbaar tijdvak voorafgaand aan de coronapandemie (hierna: de referentieomzet) volgens de formule 100% - (100% x (de lagere omzet / de referentieomzet)).
- Het met de verstoring van de waardeverhouding samenhangende nadeel wordt gelijk verdeeld over de verhuurder en de huurder (ieder 50% van het nadeel), tenzij uit de redelijkheid en billijkheid een andere verdeling volgt.
Het bedrag van de huurkorting kan vervolgens worden berekend volgens de formule: (overeengekomen huurprijs – gedeelte van de TVL dat aan de huur wordt toegerekend) x percentage omzetvermindering x 50%.
Voorbeeldberekening
Voor de duidelijkheid werkt de Hoger Raad een berekeningsvoorbeeld uit aan de hand van fictieve bedragen, waarbij de huurprijs €4.500, de vaste lasten €25.000, de TVL €10.000, de behaalde lagere omzet €20.000 en de referentieomzet €100.000 belopen:
- Eerst wordt bepaald welk percentage van de vaste lasten is gemoeid met betaling van de overeengekomen huurprijs (100% x (€4.500 : €25.000) = 18%).
- Omdat de huurder aanspraak kan maken op TVL, wordt op het bedrag van de overeengekomen huurprijs 18% van de TVL van €10.000 (= €1800) in mindering gebracht.
- Vervolgens wordt het percentage van de omzetdaling berekent (100% - (100% x (€20.000 : €100.000)) = 80%), en wordt aan de hand van dit percentage vastgesteld welk deel van de na stap 2 resterende huur wordt gerelateerd aan de omzetdaling.
- Ten slotte wordt het met de verstoring van de waardeverhouding samenhangende nadeel gelijk verdeeld over de verhuurder en de huurder (ieder 50% van het nadeel).
Een en ander resulteert in dit voorbeeld in de volgende huurprijsvermindering: (€4.500 - €1.800) x 80% x 50% = €1080, derhalve 24% van de overeengekomen huurprijs.
Voor welke huurovereenkomsten geldt de huurkorting?
De Hoge Raad beperkt zijn uitspraak niet tot huurovereenkomsten die betrekking hebben op horeca-bedrijfsruimte. De uitspraak heeft betrekking op alle bedrijfsruimten in zin van artikel 7:290 BW ook wel ''middenstandsbedrijfsruimte'' genoemd.
Voor welke overheidsmaatregelen geldt de uitspraak?
Tenslotte merkt de Hoge Raad op dat de uitspraak niet alleen geldt voor sluiting, maar ook op andere overheidsmaatregelen – waaronder begrepen overheidshandelen zoals adviezen – in verband met de coronapandemie als gevolg waarvan het gehuurde niet of slechts in geringe mate kan worden geëxploiteerd. Onder het niet of slechts in geringe mate kunnen exploiteren begrijpt de Hoge Raad ook dat geen of veel minder publiek als gevolg van overheidsmaatregelen in verband met de coronapandemie in het gehuurde komt.
Is hiermee alles duidelijk?
Het antwoord is nee, want de Hoge Raad zegt niets over hoe om te gaan met de omzet die wordt gemaakt met een webshop van de huurder of de omzet die in andere winkels van de huurder wordt gemaakt. Het lijkt er op dat deze omstandigheden niet meewegen, maar daar zal ongetwijfeld in de lagere rechtspraak nog antwoord op komen.
Vragen?
Heeft u vragen over huurkorting en corona? Aarzel dan niet contact met mij op te nemen!