Ondeskundig gebouwd dak: non-conformiteit

Welke rechten en plichten hebben kopers bij de koop van een woning?

De laatste tijd wordt er weer meer en meer geprocedeerd door kopers die verkopers aanspreken op gebreken aan verkochte woningen. Dat was ook onlangs het geval in een zaak waarin een koper de verkoper aansprak nadat hij vaststelde dat het dak veel gebreken vertoonde en absoluut niet gebouwd was met inachtneming van de geldende bouwnormen.

De koopovereenkomst was gebaseerd op de standaard NVM-modelovereenkomst, waarin in artikel 5.3 staat opgenomen dat de verkoper instaat voor de eigenschappen die nodig zijn voor een normaal gebruik van het huis als woonhuis.

De koper had de woning voorafgaande aan de koop wel samen met de makelaar bekeken maar had geen inspectie door een derde partij laten uitvoeren (bouwkundig noch visueel). Dat is volgens de rechtbank ook niet vereist. Natuurlijk kan de verkoper van de koper wel bedingen dat de koper tot een inspectie verplicht is.

In deze zaak oordeelde de rechtbank dat er sprake was van wanprestatie door de verkoper omdat de woning absoluut niet geschikt was als normaal woonhuis. De deskundige had namelijk geconcludeerd dat er sprake was van een ondeugdelijke dakconstructie, die op het moment van de eigendomsoverdracht niet voldeed en die überhaupt niet voldeed aan de geldende bouwnormen. Voor een leek hoefden die gebreken bij een reguliere bezichtiging niet op te vallen noch was er volgens de rechtbank sprake van omstandigheden die maakten dat de koper zelf nader onderzoek naar de staat van het dak had moeten verrichten. Dat de woning 20 jaar oud is, maakt dat volgens de rechtbank niet anders.

Dat er in artikel 5.1 van de koopovereenkomst is opgenomen dat de koper de woning aanvaardt met alle daarbij behorende zichtbare en onzichtbare gebreken, baat de verkoper niet. In artikel 5.3 kwam hij namelijk een expliciete garantie met de koper overeen. In deze zaak was bijkomend natuurlijk van belang dat de verkopende partij als voormalig aannemer als deskundig werd beschouwd. Bovendien had hij de woning in eigen beheer laten bouwen.

Of u als koper de verkoper kunt aanspreken voor gebreken die u vaststelt na de aankoop dan wel of u als verkoper stevig in uw schoenen staat, vereist altijd een betrekkelijk casuïstische toetsing. Natuurlijk is het beter om te voorkomen in plaats van te verhelpen en daarom valt aankoopbegeleiding (en dus een toetsing van de koopovereenkomst aan de wensen van partijen) sterk aan te bevelen.