• Koopoptie of voorkeursrecht?

Koopoptie of voorkeursrecht?

De noodzaak van het juist omschrijven van een bepaling in de huurovereenkomst.

Verhuurders zijn zich bij het aangaan van een huurovereenkomst vaak niet bewust van de gevolgen van een koopoptie. De rechter heeft recentelijk een uitspraak gedaan over de vraag hoe een dergelijke bepaling, die in de huurovereenkomst was opgenomen, moest worden uitgelegd. 

In die zaak woonden de verhuurders in het buitenland en hebben zij hun woning in Nederland zowel te koop als te huur aangeboden. Na een bezichtiging hebben eisers aan de verhuurders laten weten dat zij geïnteresseerd zijn in het huren van de woning. Daarnaast hebben ze de wens uitgesproken om in de huurovereenkomst (gedurende een periode van 1 jaar) een optie te krijgen om de woning te kopen tegen de nu geldende vraagprijs. De makelaar heeft een schriftelijke huurovereenkomst opgesteld, die door zowel eisers als de verhuurders is getekend. In de huurovereenkomst is bepaald dat eisers een optie hebben tot koop van de woning voor de vastgestelde koopsom van € 425.000,- gedurende een maximale periode van een jaar. Eisers hebben vervolgens tijdig aan de verhuurders medegedeeld de koopoptie te willen effectueren. De verhuurders hebben echter laten weten dat de koopoptie gezien moest worden als een meer vrijblijvend eerste recht van koop – dus een voorkeursrecht – en dat niet zou zijn voldaan aan het wettelijke schriftelijkheidsvereiste. De koop van een woning door een particulier moet namelijk schriftelijk worden overeengekomen. 

Omdat de verhuurders hun medewerking aan de verkoop en levering van de woning niet hebben verleend, zijn de huurders een rechtszaak begonnen. De rechter overweegt dat een koopoptie een onvoorwaardelijk recht is, dat door uitoefening daarvan een koopovereenkomst tot stand doet komen. In de verlening van een koopoptie ligt dus een bindend, onherroepelijk aanbod tot verkoop besloten. Het aanbod dient wel voldoende bepaalbaar te zijn. 

Bij een koopoptie komt de koopovereenkomst dus tot stand door een enkele verklaring van de gerechtigde, in dit geval door de huurders. Een voorkeursrecht daarentegen is slechts een (voorwaardelijk) recht om een woning te kopen voordat het door de eigenaar aan een ander wordt aangeboden. Het voorkeursrecht doet dus slechts een aanbiedingsplicht ontstaan op het moment dat de eigenaar het voornemen heeft tot verkoop van de woning over te gaan. 

De rechter is dan ook van oordeel dat in dit geval sprake is van een koopoptie: er is namelijk een concrete koopsom bepaald, de geldigheidsduur van de optie is duidelijk en niet ter discussie staat dat de optie ziet op de betreffende woning. Ook de woordkeuze ''optie tot koop'' duidt op een koopoptie. Aan het schriftelijkheidsvereiste is voldaan nu de koopoptie deel uitmaakt van de schriftelijke huurovereenkomst en ook de aanvaarding daarvan schriftelijk heeft plaatsgevonden. De rechter heeft de verhuurders dan ook veroordeeld tot het verlenen van hun medewerking aan het effectueren van de koopoptie en dus aan de notariële levering van de woning. 

Bent u verhuurder en bent u voornemens om in de huurovereenkomst op te nemen dat de huurder een kans krijgt om de woning op een later moment te kopen? Wij adviseren u graag bij het opstellen van de huurovereenkomst!