• De VBO/NVM-koopovereenkomst en non-conformiteit

De VBO/NVM-koopovereenkomst en non-conformiteit

Wanneer voldoet de woning aan de koopovereenkomst?

Helaas komt het vaak voor dat een koper pas na de koop van de woning tot de ontdekking komt dat er allerlei verborgen gebreken aanwezig zijn. Hoe moet die situatie worden beoordeeld wanneer gebruik is gemaakt van een VBO/NVM-model koopovereenkomst? 

Een koper kocht een huis na vooraf twee bezichtigingen te hebben uitgevoerd. Het betrof een huis van ruim 46 jaar oud en in de koopovereenkomst (het VBO/NVM-model) werd onder andere een ouderdomsclausule opgenomen. De koper had vooraf vastgesteld dat er sprake was van een lekkage aan de dakkapel en van bolstaande schroten. Bovendien had hij een bouwtechnische keuring laten uitvoeren. Na het sluiten van de koop stelt de koper echter vast dat ook nog sprake is van houtrot in de dakdragers bij de dakkapellen, ernstig verrotte kozijnen, dakgoten die niet aflopen en er een lekkage in de afvoerpijp. De koper stelt zich op het standpunt dat hem niet geleverd werd wat hij van de koop mocht verwachten en doet een beroep op de wettelijke regeling van de non-conformiteit. Volgens die regeling kan de koper in dergelijke gevallen recht hebben op herstel dan wel schadevergoeding door de verkoper. Heeft de koper daar in dit geval recht op?

De rechtbank volgt de koper maar ten dele in zijn betoog. Dat lijkt hier ook een correcte uitkomst. Door het aangaan van een koopovereenkomst naar het VBO/NVM-model wordt er afgeweken van de standaard wettelijke bepalingen over non-conformiteit. Als uitgangspunt moet bij het sluiten van zo'n overeenkomst dan ook de overeenkomst, en niet de wet, bekeken worden. Wanneer men als koper het standpunt inneemt dat er sprake zou zijn van non-conformiteit dan moet men (volgens de VBO/NVM-model) aantonen dat de woning bij de eigendomsoverdracht niet de feitelijke eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik als woonhuis nodig zijn. De verkoper garandeert namelijk dat de woning voor normaal gebruik geschikt is, maar hij staat expliciet niet in voor andere eigenschappen.

De rechter moest dus onderzoeken of er sprake was van gebreken, die het normale gebruik belemmeren. Daarbij komt het aan op een beoordeling van de uitleg van het begrip ''normaal gebruik'', waaronder naar gangbaar taalgebruik moet worden verstaan dat de woning moet kunnen worden gebruikt op een voldoende veilige manier, met een redelijke mate van duurzaamheid en zonder dat het woongenot wezenlijk wordt aangetast.

Voor wat betreft het houtrot zegt de rechtbank dat dit gebrek niet aan normaal gebruik in de weg staat en dat het op de weg van de koper had gelegen om aan te geven dat de staat van de houten elementen van zwaarwegend belang was bij zijn afweging om al dan niet tot aankoop over te gaan. Voor wat betreft de verrotte kozijnen bleek reeds uit de door de koper voor het aangaan van de overeenkomst verrichte bouwtechnische inspectie dat deze vervangen moesten worden. Dat kan dus geen non-conformiteit meer opleveren, net zoals dat ook geldt voor wat betreft de niet aflopende dakgoten.
 
Voor wat betreft de lekkage in de kruipruimte is er wel sprake van een non-conformiteit. De makelaar had voor het sluiten van de koop namelijk (namens de verkoper) aan de koper laten weten dat dit gebrek zou zijn verholpen. Afhankelijk van de ernst en omvang van de lekkage kan er dan sprake zijn van non-conformiteit. De vraag is dan nog steeds of dat gebrek in de weg staat aan een normaal gebruik, net zoals ook van belang is om te beoordelen of de verkoper van dat gebrek op de hoogte was. Bovendien zal er aangetoond moeten worden dat de koper de woning niet zou hebben gekocht (althans niet tegen dezelfde voorwaarden) indien hij wist dat het gebrek niet verholpen was. In deze zaak was er sprake van een schending van de mededelings¬plicht (door de verkoper) en was het duidelijk dat de koper niet zou hebben gekocht als hij wist dat het gebrek niet was verholpen (althans niet tegen deze voorwaarden). Daarom was er sprake van non-conformiteit. De verkoper moet de schade daarom vergoeden.