• De tekortschietende huurder

De tekortschietende huurder

De aan de verhuurder toekomende bevoegdheid tot opschorting is niet onbeperkt.

Als een huurder tekortschiet in de nakoming van zijn verplichtingen, dan kan een verhuurder nakoming of ontbinding van de huurovereenkomst vorderen, al dan niet in combinatie met een schadevergoeding. Een verhuurder kan ook gebruik maken van zijn opschortingsrecht, maar dient daarbij goed op te letten welke verplichtingen hij opschort. 

Het huurrecht kent verschillende verplichtingen van een verhuurder en huurder. Een kernverplichting van een verhuurder is bijvoorbeeld het verschaffen van huurgenot. Dit betekent dat de verhuurder de huurder toegang moet verlenen tot gehuurde. Een huurder is op zijn beurt verplicht om huur te betalen.

Als een huurder de huur niet (tijdig) betaalt, dan is de verhuurder bevoegd om zijn verplichtingen op te schorten totdat de huurder de (achterstallige) huur heeft betaald. Deze opschortingsbevoegdheid geldt echter niet voor de verplichting tot het verschaffen van huurgenot door de toegang tot het gehuurde te ontzeggen. Denk daarbij aan het vervangen van sloten of het plaatsen van een container voor de deur. 

Opschorting is namelijk bedoeld om de nakoming van een eigen verplichting uit te stellen en het verschaffen van huurgenot is een zogenaamde voortdurende verplichting die niet kan worden uitgesteld. Het tijdelijk niet nakomen daarvan kan niet ongedaan worden gemaakt zodra de grondslag daarvoor (het niet betalen van de huur) is komen te vervallen. Het is immers niet mogelijk om met terugwerkende kracht huurgenot te verschaffen over de periode dat de verhuurder de toegang tot het gehuurde heeft ontzegd.

Omdat de verhuurder over deze periode zijn verplichtingen tot het verschaffen van huurgenot niet meer kan nakomen, is de huurder (ook na het einde van de huurovereenkomst) niet gehouden om alsnog de huur over deze periode te voldoen. De verhuurder heeft dus het nakijken.

Daarbij geldt dat het ontzeggen van de toegang in feite neerkomt op het eenzijdig (tijdelijk) stopzetten van de huurverhouding zonder rechtsgeldige opzegging of ontbinding. Een wettelijke grondslag daarvoor ontbreekt en is een vorm van ontoelaatbare eigenrichting. 

Bent u een verhuurder en wordt u geconfronteerd met een huurder die zijn verplichtingen niet nakomt, dan kunt u onder meer de huurovereenkomst ontbinden, zo nodig gepaard met een kort geding tot ontruiming. Wij adviseren u graag in deze en andere mogelijkheden.