• Opkoopbescherming

Opkoopbescherming

Legal Insights Q2 rechthoek.png

Adelmeijer Hoyng Advocaten adviseert ondernemers ieder kwartaal vanuit een actueel en relevant thema onder de benaming “Q Legal Insights”. In Q2 van dit jaar extra aandacht voor het onderwerp “Vastgoed”. 

Wetsvoorstel geeft gemeenten mogelijkheden het opkopen van goedkope en middeldure woningen door beleggers tegen te gaan.

Gemeenten kunnen in de toekomst een verbod instellen op verhuur van betaalbare koopwoningen als de Eerste Kamer met een aanhangig wetsvoorstel instemt.

Tekort aan betaalbare woningen

Steeds meer woningen worden door particuliere verhuurders opgekocht. Met name in de grote steden en in studentensteden zorgt dat voor schaarste aan goedkope en middeldure koopwoningen. Om betaalbare woningen beschikbaar te houden voor starters en om de leefbaarheid van de buurt te behouden heeft de Tweede Kamer op 10 maart 2021 een wetsvoorstel aangenomen met een (tijdelijke) opkoopbescherming. Het wetsvoorstel is op dit moment in behandeling bij de Eerste Kamer. 

Vergunningsplicht voor verhuurders

De voorgestelde opkoopbescherming houdt in dat de gemeente een gebied of een specifieke buurt kan aanwijzen, waarin het verboden is om bepaalde woningen zonder vergunning te verhuren. Indien een woning zonder de benodigde verging wordt verhuurd, dan kan de gemeente een boete aan de verhuurder opleggen. Bij een eerste overtreding is de boete maximaal € 21.750,- en bij een tweede overtreding binnen vier jaar maximaal € 87.000,-.

Een verbod op verhuur is een beperking van het eigendomsrecht van het vastgoed. Een dergelijke beperking is alleen toelaatbaar als deze gerechtvaardigd is. Daarom zijn er in het wetsvoorstel beperkingen gesteld aan welke woonruimte onder de opkoopbescherming kan vallen. De opkoopbescherming kan ten eerste alleen worden ingesteld voor goedkope en middeldure woningen. Het is aan de gemeente om te bepalen tot welke WOZ-waarde koopwoningen in die segmenten vallen. De situatie is dus in iedere gemeente anders. 

Ten tweede kan de opkoopbescherming alleen worden ingesteld voor woningen die vrij van huur en gebruik worden verkocht, minder dan zes maanden voor eigendomsoverdracht waren verhuurd of die met een vergunning werden verhuurd. De vergunningsplicht kan dus niet worden ontweken door kort voor verkoop de woning te verhuren. Ten derde kan de opkoopbescherming niet met terugwerkende kracht worden ingesteld.

Uitzonderlijke gevallen

Als de gemeente opkoopbescherming instelt, dan moet zij altijd een vergunning voor verhuur van de woning verlenen indienen de eigenaar de woning aan een eerste- of tweedegraads familielid wil verhuren. Ook moet de gemeente een vergunning verlenen als de eigenaar minstens twaalf maanden zelf in de woning heeft gewoond en de woning daarna tijdelijk wil verhuren. De tijdelijke verhuur mag maximaal 12 maanden duren en toeristische verhuur is niet toegestaan. Ten slotte moet de gemeente een vergunning verlenen als het gaat om woonruimte, die onlosmakelijk is verbonden met een winkel-, kantoor- of bedrijfspand. Dat kan bijvoorbeeld het geval zijn als de woning en de bedrijfsruimte een kadastrale eenheid vormen. Als de woning en de bedrijfsruimte in afzonderlijke appartementsrechten zijn gesplitst, dan is er geen sprake van een kadastrale eenheid. In andere gevallen kan de gemeente besluiten om geen vergunning te verlenen.

Beleggers opgelet!

Als u een woning als beleggingsobject wilt kopen en het wetsvoorstel wordt aangenomen, dan doet u er goed aan om vóór de koop te controleren of u de woning kunt verhuren. Dat kan per wijk en per prijscategorie verschillen. Daarmee voorkomt u onaangename verrassingen na aankoop. 

Heeft u vragen over het nieuwe wetsvoorstel? Onze advocaten huurrecht adviseren u graag!