De onderzoeksplicht prevaleert eens boven de mededelingsplicht

Is de verkoper altijd aansprakelijk als het verkochte gebreken vertoont?

Als partijen – bijvoorbeeld ten aanzien van een woning – een koopovereenkomst sluiten en de geleverde zaak vertoont gebreken, dan rijst de vraag wanneer de verkoper daarvoor aansprakelijk is. Die vraag wordt beantwoord aan de hand van de koopovereenkomst. Een zaak beantwoordt niet aan de overeenkomst als zij, mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen die de verkoper over de zaak heeft gedaan, niet de eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten. De koper mag verwachten dat de zaak de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen. 

Als partijen bij de schriftelijke vastlegging van hun overeenkomst gebruikmaken van
een standaardakte waarin een beding zoals artikel 6.3 van de NVM-koopakte voorkomt waarin staat dat de verkochte zaak de feitelijke eigenschappen zal bezitten die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn, zal uitgangspunt voor de uitleg van dit beding dienen te zijn dat 'normaal gebruik' betrekking heeft op wat daaronder naar gangbaar spraakgebruik wordt verstaan. 

Het uitgangspunt is steeds in het algemeen dat een koper, ook een onvoorzichtige koper, niet kan worden tegengeworpen dat hij onvoldoende onderzoek heeft gedaan naar de eigenschappen van het gekochte, wanneer de verkoper dienaangaande heeft nagelaten de koper op de hoogte te stellen van bij de verkoper bekende feitelijke gegevens.

Als echter de betreffende eigenschap van de (onroerende) zaak voor de kopers eenvoudig is te achterhalen (bijvoorbeeld door het aan de koopakte gehechte bestemmingsplan te raadplegen) en in de koopakte is opgenomen dat de kopers zich daarvan op de hoogte hebben gesteld (zoals in artikel 6.3 van de NVM-koopakte), dan hebben de kopers hun onderzoeksplicht geschonden door het vigerende bestemmingsplan niet te raadplegen. Dat de verkopers voor het sluiten van de koopovereenkomst de kopers er niet uitdrukkelijk op hebben gewezen wordt hen – in die uitzonderingssituatie - niet aangerekend. En prevaleert in die uitzonderingssituatie de onderzoeksverplichting dus boven de mededelingsverplichting.