Courtage voor de makelaar bij ontbinding koopovereenkomst?

De koper van een woning doet een beroep op de financieringsclausule en ontbindt de koopovereenkomst. Heeft de makelaar van de verkoper nog recht op courtage?

Een makelaar en een verkoper kwamen overeen dat de makelaar zou bemiddelen bij de verkoop van een woning. Door de bemiddeling van de makelaar is er een koopovereenkomst tussen de verkoper en een koper tot stand gekomen. In de koopovereenkomst is een ontbindende voorwaarde opgenomen: een zogenoemde financieringsclausule. De clausule hield in dat de koop kon worden ontbonden als de koper binnen een bepaalde termijn geen financiering voor de koopsom kon krijgen.

Op de laatste dag van de termijn heeft de koper een beroep op de financieringsclausule gedaan en de koopovereenkomst ontbonden. Na twee maanden heeft de makelaar aan de koper laten weten het beroep op de financieringsclausule niet te aanvaarden en dat de koop definitief zou zijn geworden. Het beroep op de financieringsclausule zou volgens de makelaar niet aan de eisen daarvoor hebben voldaan. De makelaar sommeerde de koper aan zijn verplichtingen te voldoen. Vervolgens heeft de makelaar de verkoper aangesproken tot betaling van de overeengekomen courtage voor de bemiddeling bij de verkoop.

De verkoper heeft zich echter – in tegenstelling tot zijn makelaar – neergelegd bij het beroep van de koper op de financieringsclausule. De verkoper heeft de courtage daarom niet betaald. De woning was immers niet (meer) verkocht. De makelaar heeft vervolgens bij de rechter betaling van de courtage gevorderd.

De zaak kwam uiteindelijk voor de Hoge Raad en die besliste dat het recht van de makelaar op courtage niet zonder meer vervalt wanneer zijn opdrachtgever (de verkoper) het beroep van de koper op de financieringsclausule heeft aanvaard. Als dit beroep van de koper op kennelijk ontoereikende gronden is gebaseerd, kan de omstandigheid dat de verkoper dit beroep heeft aanvaard, geen afbreuk doen aan het recht van de makelaar op de voor zijn diensten overeengekomen courtage. In zoverre is de uitspraak van de Hoge Raad dus in het voordeel van de makelaar.

Maar in dit geval was het beroep op de financieringsclausule waarschijnlijk wel terecht. Dan moet de makelaar het beroep van de koper op de financieringsclausule aanvaarden, indien zijn opdrachtgever (de verkoper) zich bij dat beroep neerlegt. De makelaar heeft dan geen recht op courtage.

Let er als verkoopmakelaar dus op of een beroep op een ontbindende voorwaarde, zoals de financieringsclausule, terecht is gedaan of niet. Als het beroep kans van slagen heeft en uw opdrachtgever zich bij het beroep neerlegt, heeft u geen recht op courtage, tenzij er andere afspraken zijn gemaakt.